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 Wir vertreten Sie bei allen Gerichten in Deutschland* sowie außergerichtlich.

Rechtsanwalt Philipp Takjas, LL.M. hat als Chief Legal Officer / General Counsel in der Rechtsabteilung von McMakler, eines jahrelang in Deutschland führenden Maklerunternehmens umfangreiche Erfahrungen im Immobilien-Maklerrecht gesammelt und erfolgreich zahlreiche Gerichtsverfahren betreut.

Zuvor war Philipp Takjas über 10 Jahre bei führenden internationalen Wirtschaftskanzleien tätig, zuletzt als Associated Partner bei der Kanzlei Noerr, die zu den führenden europäischen Einheiten gehört. Dort war er unter anderem für den Bereich Banking & Finance mitverantwortlich und beriet unter anderem nationale und internationale Immobilienunternehmen bei Rechtsstreitigkeiten sowie Transaktionen. Seine Expertise ist durch zahlreiche Veröffentlichungen ausgewiesen, darunter:

Immobiliengeschäfte und Steuern: Über was der Makler aufklären muss

Makleralleinauftrag: Ist eine automatische Verlängerung zulässig?

Immobilien: Wann der Käufer Schadensersatz fordern kann

Vermietung an Feriengäste

Wohnrecht in Härtefällen: Können Mieter pauschal unkündbar werden?

Insolvenz des Gesellschafters einer Immobilien-GbR nach Anteilspfändung

RA Takjas spricht verhandlungssicher Englisch und fließend Russisch. Er hat das Studium der Rechtswissenschaften in Hamburg mit Prädikat absolviert und mit Auszeichnung ein Masterstudium an der UCLA, einer der renommiertesten Law Schools der USA, abgeschlossen. Philipp Takjas war in Frankfurt, New York, Berlin, Hamburg, München und Köln tätig.

Maklerrecht – ausgewählte Beiträge

LG Stuttgart: Käuferprovision nicht von Verkäuferzahlung abhängig

Ein Makler klagte gegen den Käufer eines von dem Makler vermittelten Einfamilienhauses auf Provisionszahlung. Der Käufer wehrte sich unter Verweis auf das neue Maklerrecht. Seit Ende 2020 müsse er als Käufer erst zahlen, wenn der Verkäufer die von ihm geschuldete Provision bereits gezahlt habe.

Das Landgericht Stuttgart verurteilte jedoch den Käufer zur bedingungslosen Zahlung (Urteil vom 11. April 2022, Aktenzeichen 10 O 347/21). Zwar gibt es die vom Käufer behauptete Regelung durchaus, aber sie setzt voraus, dass der Makler nur einen Auftrag des Verkäufers oder nur des Käufers hat. Hier hatte aber der Makler einen Auftrag von beiden Parteien des Kaufvertrags. Der Verkäufer hatte den Makler mit dem Nachweis eines Kaufinteressenten beauftragt. Aber auch der Käufer hatte demselben Makler einen eigenen Auftrag erteilt, nämlich die Gelegenheit zum Vertragsschluss über ein im Internet vorgestelltes Einfamilienhaus nachzuweisen. Das Gesetz, das die Fälligkeit der einen Provision von der Zahlung der anderen abhängig macht, findet auf solche Fälle aber keine Anwendung. 

Seit der Änderung des Maklerrechts Ende 2020 kursieren im Internet zahlreiche Stellungnahmen dazu. Häufig wird dabei aber übersehen, dass es in der Praxis sehr unterschiedliche Vertragsgestaltungen gibt. Vor allem sind Makler in aller Regel gerade nicht nur für eine Seite tätig, sondern sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer (sog. Doppeltätigkeit). Und in diesen Fällen kann der Käufer seine Zahlung gerade nicht von dem Beweis abhängig machen, dass der Verkäufer die vom Verkäufer geschuldete Provision bereits gezahlt hat.

Neues Jahr - neues Recht: Wer bezahlt ab 2021 die Maklerprovision beim Immobilienverkauf? 

Für eine erfolgreiche Vermittlung des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie hat ein Makler Anspruch auf eine Provision. Auch für einen bloßen Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss kann der Makler Courtage verlangen. Die Höhe des Anspruchs hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab. Meistens wird sie dabei prozentual auf Grundlage des vermittelten Kaufpreises berechnet. Aber wer muss die Provision bezahlen - der Käufer, der Verkäufer oder gar beide?

Ende 2020 hat der Gesetzgeber für Wohnungen und Einfamilienhäuser neue Regeln für die Provisionierung der Makler geschaffen. Es ist nicht ganz das Bestellerprinzip geworden, das manche Parteien angestrebt hatten und das in etwa bei der Vermietung von Wohnraum gilt. Aber die Änderungen sind durchaus gewichtig. In vielen Fällen werden Käufer nur so viel zahlen müssen wie die Verkäufer. Und Maklerverträge bedürfen jetzt der Textform - nicht mit Schriftform zu verwechseln - eine Unterschrift mit Tinte ist nach wie vor nicht erforderlich. Ohne Einhaltung der Textform besteht also grundsätzlich kein Provisionsanspruch.

In Kürze werde ich hier detailliert auf die neue Gesetzgebung eingehen. Bis dahin darf ich auf eine überaus gelungene Übersicht verweisen: Klicken Sie einfach auf diesen Link. 

Kündigung des Maklervertrags – drei Gerichte, drei Meinungen... Und am Ende kein Schadensersatz für den Makler

Ein gescheiter Makler lässt sich einen Alleinauftrag geben. Die gleichzeitige Beauftragung anderer Makler ist dann ausgeschlossen. Denn der Makler geht ja in Vorleistung und riskiert, viel Arbeit rein zu stecken, ohne dass ein Verkauf und damit ein Provisionsanspruch zustande kommt, etwa weil ein anderer Makler den Käufer bringt. Durch den Alleinauftrag verpflichtet sich der Makler aber auch, Gas zu geben, und zwar für die Dauer des Vertrags. Viele Maklerverträge sind wie Abos gestaltet – sie sehen eine automatische Verlängerung vor, wenn der Kunde nicht fristgerecht kündigt. Das Oberlandesgericht Stuttgart hatte kürzlich eine solche Verlängerungsklausel unter die Lupe genommen (Urteil vom 6. Februar 2019, Aktenzeichen 3 U 146/18). 

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklers sahen in dem Fall eine Vertragslaufzeit von sechs Monaten vor, aber mit einer automatischen Verlängerung um jeweils weitere drei Monate, wenn nicht zuvor gekündigt wurde. Weit nach Ablauf der ersten sechs Monate, aber ohne den ersten Vertrag vorher zu kündigen, verkaufte die Kundin ihre Wohnung über einen anderen Makler. Der zweite Makler erhielt dafür sowohl eine Käufer- als auch eine Verkäuferprovision. Der erste Makler klagte daraufhin gegen die Kundin auf Schadenersatz. Und vor dem Landgericht Stuttgart gewann er auch mit der Begründung, sein Maklervertrag sei noch aktiv gewesen und die Kundin habe den Makler durch die zu Schaltung eines anderen Maklers um die Provision gebracht. Das OLG Stuttgart hob aber die Entscheidung auf und wies die Klage des Maklers ab. Der Makler hat Revision eingelegt, eine Entscheidung wird für Ende Mai 2020 erwartet.

Das Landgericht Stuttgart hatte seine Entscheidung damit begründet, dass nach dem AGB-Recht eine automatische Verlängerung von Verträgen zulässig ist, die eine regelmäßige Erbringung von Dienstleistungen zum Gegenstand haben. Auf die Berufung der Kundin hin betonten aber die Richter des OLG Stuttgart, dass „der von der Beklagten erteilte Maklerauftrag nicht auf die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen gerichtet gewesen ist, sondern nur auf den Nachweis oder die Vermittlung eines Käufers für ein einziges Objekt.“ Mit anderen Worten, nur weil die Dienstleistung viele Monate dauert, ist es keine regelmäßige Erbringung verschiedener Dienstleistungen. Die Verlängerungsregeln des AGB-Rechts greifen daher nicht. Das OLG entschied sodann, dass die automatische Verlängerung im Maklervertrag den Kunden unangemessen benachteilige und damit nach der allgemeinen Regelung des AGB-Rechts (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam sei.

Am 30.01.2020 fand nun die mündliche Verhandlung in Karlsruhe vor dem Bundesgerichtshof statt. Der Bundesgerichtshof tendierte – für Prozessbeobachter etwas überraschend – zu einer maklerfreundlicheren Auffassung. Die Richter gaben zu erkennen, dass die automatische Verlängerung wohl keine unangemessene Benachteiligung darstelle, solange sie in dem Vertrag nur hinreichend erkennbar sei. Im schriftlichen Urteil aus Mai 2020 fand der BGH aber dann doch einen verbraucherfreundlichen Ausweg in dem konkreten Einzelfall: Die maklerfreundliche Kündigungsregel wurde durch den Makler nicht wirksam in den Maklervertrag einbezogen und damit war die ganze Verlängerungsklausel unwirksam mit der Folge, dass der Kunde jederzeit kündigen konnte und keinen Schadensersatz schuldete. 

Fazit

Der Maklerkunde sollte auf Nummer sicher gehen und vor der Einschaltung eines neuen Maklers den ersten Maklervertrag kündigen. Da Maklerprovisionen schnell viele 1000 € erreichen sollte der Kunde auch etwas Aufwand bei der Kündigungserklärung nicht scheuen, insbesondere sollte er die richtige Form wahren und den Zugang der Kündigungserklärung beim Makler im Fall der Fälle beweisen können. 

Der Makler ist kein Steuerberater – aber er kann wie einer haften

Makler beraten ihre Kunden. Und bei steuerlichen Fragen wollen sie sich nicht die Blöße geben. Spekulationssteuer – das ist doch des Maklers täglich Brot, hören Makler häufig von Eigentümern. Grunderwerbsteuer – ergibt sich doch bei jedem Immobilienkauf, oder etwa nicht? Doch bekanntlich ist das deutsche Steuerrecht nicht ganz banal, und auch bei Immobilien ist dies nicht anders. Gibt der Makler dem Kunden eine falsche steuerliche Information, kann der Schaden schnell mal fast die Hälfte des Kaufpreises ausmachen. Aber haftet der Makler auch dafür?

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 12. Juli 2018 (Az.: I ZR 152/17) einige Leitplanken dafür aufgestellt. Die schlechte Nachricht: Den Makler trifft grundsätzlich keine Aufklärungspflicht. Ihre Entscheidung begründen die Richter mit der eigentlichen Kernaufgabe eines Maklers: Bewertung und Einschätzung des Marktes sowie der Immobilienkauf und verkauf. Eine steuerrechtliche Beratung ist nicht schuldet, daher ist der Makler auch zu keinen Nachforschungen verpflichtet, um herauszufinden, ob sein Kunde eventuell steuerpflichtig ist. 

Die gute Nachricht: Ausnahmen bestätigen die Regel. Der Makler haftet zum Beispiel dann, wenn im Maklervertrag ausdrücklich festgehalten wird, dass er seinen Kunden auch in steuerlichen Fragen um den Immobilienkauf oder Verkauf berät. Das wird im Standardvertrag nie drinstehen, aber der Kunde kann das ja hinein verhandeln. Darüber hinaus muss der Makler steuerrechtlich informieren oder eine fachmännische Beratung empfehlen, wenn der Kunde erkennbar beratungsbedürftig ist. Es besteht auch dann eine gesteigerte Aufklärungspflicht, wenn ein Makler seinen Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder zu einem überstürzten beziehungsweise unvorteilhaften Vertragsabschluss verleitet. 

Der Präzedenzfall hat aber gezeigt, dass eine gesteigerte Beratungspflicht nicht schon daraus folgt, dass der Makler eine schnelle Verkaufsabwicklung empfiehlt, weil potenzielle Käufer sonst abgeschreckt werden könnten und der Preis damit sinken würde. Hier verfolgt der Makler ausschließlich das Interesse seines Auftraggebers, den bestmöglichen Preis zu erzielen. 

Anders verhält es sich, wenn ein Immobilienmakler sich mehr oder weniger ausdrücklich als Steuerexperte präsentiert, zum Beispiel in seiner Werbung. Ist dies der Fall, entsteht bei seinen Kunden das berechtigte Vertrauen darauf, dass er sie auf steuerrechtliche Problematiken aufmerksam macht. Wenn der Makler dann entscheidende Hinweise unterlässt oder gar falsche Ratschläge erteilt, kann er dem Kunden für den entstandenen Schaden haften. Der Schadensersatz kann Notar- und Grundbuchkosten, Darlehenszinsen und Renovierungskosten umfassen, aber auch den Grundstückskaufpreis abzüglich des Erlöses aus dem späteren Verkauf.

Fazit: Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, sollte sich auch steuerlich von Experten beraten lassen. Von einem Makler kann man auch bei augenscheinlich standardmäßigen steuerlichen Fragen keine verlässliche Auskunft erwarten. Erteilt der Makler aber eine solche, ist eine Haftung für falschen Rat durchaus denkbar.

Die wichtigste Erkenntnis daraus lautet aber: Aufgepasst bei der Maklerwahl! Ein Schadensersatzanspruch gegen einen Makler muss erst einmal durchgesetzt werden. Häufig sind zwei gerichtliche Instanzen erforderlich, bis der Makler rechtskräftig zur Zahlung verurteilt ist. Bei 100.000 € Schaden sind da schon fast 20.000 € an Gericht und Anwalt geflossen und ohne weiteres drei Jahre vergangen. Und dann stellt sich heraus, dass der anfangs so vertrauenswürdige Makler um die Ecke nicht einmal eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung hat – diese ist nämlich für Makler gesetzlich überhaupt nicht zwingend vorgeschrieben. Und ist der Makler pleite, ist nicht nur der Schadensersatz weg, sondern sind auch die Prozesskosten versenkt. Je größer das Maklerunternehmen, desto kleiner ist diese Gefahr.

* Eine Vertretung vor dem Bundesgerichtshof (in der Regel 3. Instanz) erfordert die Mandatierung eines beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalts. Im Mai 2020 waren beim Bundesgerichtshof 39 Rechtsanwälte zugelassen.