Der Makler ist kein Steuerberater – aber er kann wie einer haften
RA Philipp Takjas, LL.M. (University of California, Los Angeles) • 18. Januar 2021
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Makler beraten ihre Kunden. Und bei steuerlichen Fragen wollen sie sich nicht die Blöße geben. Spekulationssteuer – das ist doch des Maklers täglich Brot, hören Makler häufig von Eigentümern. Grunderwerbsteuer – ergibt sich doch bei jedem Immobilienkauf, oder etwa nicht? Doch bekanntlich ist das deutsche Steuerrecht nicht ganz banal, und auch bei Immobilien ist dies nicht anders. Gibt der Makler dem Kunden eine falsche steuerliche Information, kann der Schaden schnell mal fast die Hälfte des Kaufpreises ausmachen. Aber haftet der Makler auch dafür?
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 12. Juli 2018 (Az.: I ZR 152/17) einige Leitplanken dafür aufgestellt. Die schlechte Nachricht: Den Makler trifft grundsätzlich keine Aufklärungspflicht. Ihre Entscheidung begründen die Richter mit der eigentlichen Kernaufgabe eines Maklers: Bewertung und Einschätzung des Marktes sowie der Immobilienkauf und verkauf. Eine steuerrechtliche Beratung ist nicht schuldet, daher ist der Makler auch zu keinen Nachforschungen verpflichtet, um herauszufinden, ob sein Kunde eventuell steuerpflichtig ist.
Die gute Nachricht: Ausnahmen bestätigen die Regel. Der Makler haftet zum Beispiel dann, wenn im Maklervertrag ausdrücklich festgehalten wird, dass er seinen Kunden auch in steuerlichen Fragen um den Immobilienkauf oder Verkauf berät. Das wird im Standardvertrag nie drinstehen, aber der Kunde kann das ja hinein verhandeln. Darüber hinaus muss der Makler steuerrechtlich informieren oder eine fachmännische Beratung empfehlen, wenn der Kunde erkennbar beratungsbedürftig ist. Es besteht auch dann eine gesteigerte Aufklärungspflicht, wenn ein Makler seinen Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder zu einem überstürzten beziehungsweise unvorteilhaften Vertragsabschluss verleitet.
Der Präzedenzfall hat aber gezeigt, dass eine gesteigerte Beratungspflicht nicht schon daraus folgt, dass der Makler eine schnelle Verkaufsabwicklung empfiehlt, weil potenzielle Käufer sonst abgeschreckt werden könnten und der Preis damit sinken würde. Hier verfolgt der Makler ausschließlich das Interesse seines Auftraggebers, den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Anders verhält es sich, wenn ein Immobilienmakler sich mehr oder weniger ausdrücklich als Steuerexperte präsentiert, zum Beispiel in seiner Werbung. Ist dies der Fall, entsteht bei seinen Kunden das berechtigte Vertrauen darauf, dass er sie auf steuerrechtliche Problematiken aufmerksam macht. Wenn der Makler dann entscheidende Hinweise unterlässt oder gar falsche Ratschläge erteilt, kann er dem Kunden für den entstandenen Schaden haften. Der Schadensersatz kann Notar- und Grundbuchkosten, Darlehenszinsen und Renovierungskosten umfassen, aber auch den Grundstückskaufpreis abzüglich des Erlöses aus dem späteren Verkauf.
Fazit: Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, sollte sich auch steuerlich von Experten beraten lassen. Von einem Makler kann man auch bei augenscheinlich standardmäßigen steuerlichen Fragen keine verlässliche Auskunft erwarten. Erteilt der Makler aber eine solche, ist eine Haftung für falschen Rat durchaus denkbar.
Die wichtigste Erkenntnis daraus lautet aber: Aufgepasst bei der Maklerwahl! Ein Schadensersatzanspruch gegen einen Makler muss erst einmal durchgesetzt werden. Häufig sind zwei gerichtliche Instanzen erforderlich, bis der Makler rechtskräftig zur Zahlung verurteilt ist. Bei 100.000 € Schaden sind da schon fast 20.000 € an Gericht und Anwalt geflossen und schnell mal drei Jahre vergangen. Und dann stellt sich heraus, dass der anfangs so vertrauenswürdige Makler um die Ecke nicht einmal eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung hat – diese ist nämlich für Makler gesetzlich überhaupt nicht zwingend vorgeschrieben bzw. wird - anders als etwa bei Anwälten - von keiner Behörde überprüft. Und ist der Makler pleite, ist nicht nur der Schadensersatz weg, sondern sind auch die Prozesskosten versenkt. Je größer das Maklerunternehmen, desto kleiner ist diese Gefahr.
Bestellerprinzip Maklerprovision Käufer